中国有着世界上规模最大、品类最全，同时也是最为复杂的供应链体系。改革开放以来，中国经济大踏步前进，经济总量连上新台阶，综合国力和国际影响力实现了历史性跨越。中国经济腾飞的历程，也是供应链建设发展的历程。特别是2001年加入世界贸易组织后，中国以更积极、主动的姿态参与经济全球化进程，加速科技创新、经济结构调整和产业升级。

普洛斯就是在这一时期来到中国，从物流仓储设施起步，积极参与中国物流及产业基础设施的开发、建设、运营与管理，长期服务从生活消费、生产制造到进出口贸易等与“双循环”紧密相关的供应链上的广大客户。与此同时，普洛斯凭借深耕市场的专业能力和开放协作的产业生态发展理念，助力中国现代物流业不断变革、高速成长。

当前，中国经济正处于高质量发展阶段，传统行业转型变革及新质生产力成为中国经济未来发展的主旋律，开创新局面的关键环节之一就在供应链、产业链。普洛斯的业务领域不只是仓储，多年来，公司聚焦于供应链、大数据及新能源领域新型基础设施的产业服务与投资，资产开发运营和资本循环形成强有力的闭环，驱动产业前沿创新，承载中国经济高质量发展。

凭借出色的基础设施资产管理运营以及相关的科技和服务，普洛斯中国与客户站在一起，与行业共同成长，致力培育和赋能新质生产力，成就现代社会高效的新经济；同时，亦因此而洞悉市场、跨越周期，向着未来行稳致远。

普洛斯GLP是全球领先的专注于供应链、大数据及新能源领域新型基础设施的产业服务与投资公司，业务遍及中国、日本、巴西、欧洲、印度、越南以及美国等17个国家和地区。

普洛斯专注供应链、大数据、新能源三大业务领域

普洛斯在中国市场的业务(以下简称普洛斯中国)最早始于2003年，始终致力于以更高能级投入中国新经济基础设施发展和相关产业服务。截至2024年5月，普洛斯在中国的70个地区市场，投资开发和管理运营着450多处物流仓储及制造研发等产业基础设施，可提供的数据中心IT负载超过1400MW，新能源累计开发规模超1GW。

一、深耕市场，以高标准现代化基础设施服务产业

中国加入世界贸易组织之后，越来越多的国际企业看好中国的市场规模、经济潜力，纷纷进入中国市场。随之而来的是生产、贸易所产生的物流需求成倍增长。彼时，中国现代化物流才刚刚起步，仓储设施严重不足，也不符合外资品牌物流运营作业的需求。普洛斯敏锐地洞察到新兴市场的发展趋势，于2003年进入中国，在上海设立了办事处。

2003年非典疫情，影响波及亚洲多地，当时，外资企业普遍对来华投资持谨慎态度，地方政府在招商引资、提振经济等方面一时陷入困境。普洛斯坚定看好中国市场，逆势而上，积极推进与客户、上下游伙伴的合作，在2004年达成苏州工业园区的投资合作，开发建设并运营管理普洛斯苏州物流园。随后，普洛斯进一步发挥自身优势，凭借当时全球领先的仓储设施建设、管理水平以及全球客户网络，成功引来众多国际品牌入驻。随着客户的物流运营中心、区域配送中心落地，普洛斯苏州物流园也成为启动区域经济发展的引擎之一，推动整个工业园区欣欣向荣，迎来当地产业发展的新浪潮。苏州物流园拉动产业的示范效应，也开始成功在全国各大核心物流枢纽城市推广。

普洛斯凭借高标准、现代化的仓储设施以及国际化的专业运营服务，迅速建立起市场认知和行业口碑。2008年北京奥运会的专用仓储物流中心也落地于普洛斯北京空港物流园。

20多年间，普洛斯中国专注于打造领先的基础设施网络，遍布全国70个地区市场，围绕客户需求，从物流仓储、数据中心到新能源基础设施，原则始终如一，从设计、建设到管理运营都做到现代化高标准，树立智慧零碳标杆，引领行业前沿。

二、卓越管理运营，拓展产业未来想象空间

在硬件上，普洛斯中国的园区设施地理位置优越，临近机场、港口、高速公路，高标准、配套先进、形成覆盖全国网络，能够满足制造商、零售商、物流公司等客户在全国范围内起网布局，优化物流体系以降低物流成本的需求，获得业内一致认可。

在软件上，普洛斯中国围绕园区场景，实践“科技运营”理念，提供全生命周期资产管理服务，涵盖从园区规划设计、建设工程、招商租赁、运营管理到综合设施管理(Integrated Facility Management, IFM)、碳排放及能源管理等一系列解决方案。运用物联网、人工智能、机器人和大数据等技术，不断提高运营效率和服务水平，对资产进行一系列智慧化、数字化、零碳化升级，为客户、投资人持续创造价值。

借助硬件与软件的结合，普洛斯建立了优质而稳固的客户基础，高效地配置资本、运营管理资产，以领先的智慧化产业生态，不断升级发展，给产业未来带来更大的想象空间。

10年来，中国实体经济和数字经济高速发展。中国快递单量连年增长，从不足100亿件飞速攀升到1320亿件，进入市场稳定期后仍然高速发展，展现了又一个“中国速度”。物流成本占GDP的比重持续下降，从18%降到14.6%，释放了经济的活力和创新的机遇；快递耗时持续缩短，国内平均时效从一周缩短到48小时以内。

这“一升两降”的成果投射出中国发展的辉煌成就，而成果背后的依托则是中国拥有全世界规模最大、品类最全的制造业以及庞大复杂的物流系统。以现代物流、智慧制造为代表的基础设施是产业链供应链的底盘，在构建现代流通体系、促进形成强大国内市场、推动高质量发展、建设现代化经济体系中发挥着前瞻性、基础性、战略性作用。

一、产业基础设施承载产业转型升级

基础设施是经济社会发展的承载性要素。党的二十大报告指出，优化基础设施布局、结构、功能和系统集成，构建现代化基础设施体系。多年来，我国在产业基础设施建设上取得了一批世界领先的成果，包括但不限于重大科技设施、水利工程、交通枢纽、信息基础设施、国家战略储备等方面。从与老百姓生活息息相关的道路来说，就经历了“晴天一身土雨天一身泥”的泥巴路到双向多车道的水泥路的整体水平跨越式提升。

截至2022年年底，我国综合交通网总里程突破600万公里，公路总里程达到535万公里，其中高速公路通车里程17.7万公里。高速铁路、高速公路对20万以上人口城市的覆盖率均超过了95%。我国建成了全球最大的高速铁路网、高速公路网、世界级港口群，航空航海通达全球。中国高铁、中国路、中国桥、中国港、中国快递成为亮丽的“中国名片”。

新型基础设施是现代化基础设施体系的重要组成部分，同样呈现出良好发展势头。 《数字中国发展报告(2022年)》指出，工业互联网已覆盖工业大类的85%以上，标志解析体系全面建成，重点平台连接设备超过8000万台(套)。数字技术和实体经济融合深入推进，全国工业企业关键工序数控化率、数字化研发设计工具普及率分别增长至58.6%和77.0%。

作为数字经济发展的核心生产力，算力已成为国民经济发展的重要基础设施。我国数据中心机架总规模已超过650万标准机架，近5年年均增速超过30%，在用数据中心算力总规模超180EFLOPS, 位居世界第二。

2022年12月, 中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要(2022—2035年)》,系统布局新型基础设施。各地结合社会发展和产业需求，对新基建布局开展统筹规划。在加快建设现代化产业体系的新征程中，产业链供应链基础设施建设任重道远。

二、强链稳链，驱动经济高质量发展

建设现代化产业体系，是一个“立而后破”的过程。夯实现代化产业体系基底，加快传统产业转型升级，并不意味着抛弃传统产业，而是在确保传统产业在全球产业分工中的地位和竞争力的同时，积极探索高端化、智能化、绿色化发展新路径，以最低资源消耗、最优生产效率创造最大化社会财富。

对于产业链供应链基础设施建设而言，一方面，产业链供应链应整体统筹和规划，根据各地区资源禀赋和优势，优化产业链分工布局。另一方面，强化基础设施建设、运营水平，保障基础设施连通能力。比如，建设数字化工厂、数字化园区，用数据分析、云计算等方式部署更实时、更精准的生产流通策略。

2020年出现的新冠疫情，加之世界百年之变局加速演进，外部环境变得严峻复杂。疫情防控平稳后，我国经济处于“波浪式发展、曲折式前进的过程”，而世界经济增长动能不足，下行风险持续积聚，贸易保护主义升温、地区摩擦冲突不断，我国产业链供应链的韧性与安全水平越发受到关注。

同时，从客观上来说，我国基础设施同国家发展和安全保障需要相比还有所不足，全面加强基础设施建设，对保障国家安全、畅通国内大循环、促进国内国际双循环、扩大内需、推动高质量发展，都具有重大意义。

2012年全国共有各类物流园区754个，到了2023年全国规模以上物流园区超2500个，物流基础设施建设自身也已经从高速发展阶段进入高质量发展阶段。加快传统产业转型升级，不仅对物流及产业链基础设施自身的转型升级提出了要求，更是对其在提高物流集约化程度、转变物流运作模式、促进区域经济发展等方面发挥更大作用提出要求，促进消费性产业链的稳定，提升生产性供应链的韧性，从而推动传统产业向高端化、智能化、绿色化迈进，更好地服务我国经济社会高质量发展。

作为承载产业、服务民生的物流基础设施运营商，普洛斯中国持续投入，打造服务中国经济高质量发展的产业基础设施底盘，助力供应链产业链的安全与稳定，不仅顺应了时代的发展需求，也是对自身的提质增效。

从引领行业标准、树立行业标杆的现代物流基础设施、冷链基础设施，到先进制造工业园区和科创研发产业园区，再到积极响应工业用地集约化、大力支持区域产业升级和城市更新，普洛斯中国注重技术和创新，升级科技及服务能力，积极响应和支持各地政府对战略性新兴产业发展的规划，从功能定位、规划设计、建筑开发到运营管理，对产业基础设施全方位升级，已在北京、 上海、苏州、西安等城市落地了一批支持区域产业升级的典范案例。例如，2023年5月开业的普洛斯东莞新沙物流园，原为当地旧食品生产厂房，经过重新定位、更新升级，开业出租率即达90%，其中不乏知名食品餐饮品牌、冷链物流及配套企业，有力地支持了当地特色食品饮料产业集群培育与结构性升级。

普洛斯东莞新沙物流园

不止于基础设施，普洛斯中国还以绿色、高效、智慧化为特色的产业服务体系，扩大了基础设施作为新经济引擎的推动力，为客户、投资人与合作伙伴持续创造价值，共同助力环境、经济和社会发展。

一、自研数字平台，精进智慧运营

科技感十足的幕墙建筑、专用的汽车研发测试道路、方便的充电设施……这是普洛斯中国为理想汽车定制的北京研发总部，包含研发中心、试制中心、造型中心和试验验证中心等四栋楼体。

普洛斯中国引领的行业定制开发能力高度契合了理想汽车对高标准产业基础设施的需求，助推客户业务高速发展。同时，该项目可与所在地北京市中关村顺义科技园区内其他高端装备制造、新一代信息技术、新材料等产业上下游企业进行资源联结，有力地支持了顺义区汽车产业加速实现从“制造、销售”到“高端研发、制造”的转型升级。

这只是普洛斯中国聚焦服务智能制造产业的一个案例。为满足经济高质量发展、产业结构升级和土地集约利用的要求，新一代普洛斯产业园从特色化、数智化、集约化、人文化、生态化等维度向“新型基础设施”转型发展、迭代升级。

“外劲”刚猛，普洛斯中国的“内功”也没有落下，科技运营、数智运营理念贯通于普洛斯中国运营业务的方方面面。以物流园区为例，区别于传统物流不动产的物业，普洛斯中国充分发挥科技运营能力，立足园区人、车、货、设施、设备、空间、资金、能源等运营维护八大要素，围绕从规划期、建设期、运营期到处置期的资产全生命周期，构建起多层次的服务体系与资产运营管理能力。

普洛斯中国自主设计的资产数字化运营底盘和智能化应用系统平台，全面覆盖在全国已运营的450多个物流及产业园区，以数字化、智慧化技术提高资产管理运营效率。运营中心可以实时掌握园区信息，基于数据做出精准决策。通过数字化，联通业务环节，整合园区运营流程体系，实现对园区现场运营管理的标准化、可视化、智能化。

实践测算得出，该系统为园区业主在智慧化建设方面节省成本达40%，增值服务创收提升15%。对在园区运营的客户来说，有案例表明，通过科技运营能够让运营成本下降15%，车辆通行效率提高60%。对于有的园区租户，通过数字化月台和智慧场站调度系统，月台利用率提高20%，能耗支出下降10%。

普洛斯数据中心还自主研发了面向多数据中心的中央统一管控平台GLP DCBASE，采用业内领先的中心化管控模式，深度结合数字孪生技术与AI算法模型，整合数字化监控和智慧化运维，实现了对数据中心机房内动力、环境、安防等方面的整体智慧化管理。

普洛斯新能源致力于推进智能运维在电站中的应用，通过自主开发的数智化运维管理平台，实现“大数据平台+集约化管理”，开发智能诊断、故障预警、辅助决策等功能，对新能源电站的生产、检修等进行把控，切实提高新能源电站生产运维管理水平，最终实现“无人值班、少人值守、集中监控、智慧运维”的生产管理模式。

多管齐下，普洛斯中国围绕效率最大化、功能多元化、园区智慧化等产业园区科技创新需求，开展了诸多具有前瞻性和引领性的实践。未来，普洛斯中国会继续提升新经济服务能级，携手客户共同助力产业集群跃升发展，将园区打造为推动区域创新产业发展、经济转型升级的重要引擎。

二、以资产管理运营为核心，不断创造价值

2023年12月普洛斯在中国的资产管理规模约780亿美元(包含普洛斯与招商局集团共同管理的招商资本资产管理规模，按权益比例计入)，在中国境内外募集并运行20多支专门投资于中国的私募不动产及股权投资基金。

通过设立基金管理平台，将基础设施开发、运营和基金管理三项业务连接起来，普洛斯中国以资产管理运营为核心的业务模式高效稳健。当产业园区进入稳定运营状态后，基金管理部门将成熟物业置入基金，兑现开发收入和开发利润，并回笼大部分资金，普洛斯中国又将这些资金用于开发新项目，资本的加速循环推动基础设施资产的投资管理形成规模化发展。

2023年，普洛斯完成多支基金募集，主要投资于服务信息技术、高端装备、新材料、生物医药等中国经济升级转型重点领域的先进制造产业园及仓储物流园。通过精细化的产业运营，普洛斯中国将驱动资产持续增值，支持区域工业用地集约化转型、产业升级与城市更新，助力实体经济高质量发展。

同时，普洛斯中国积极响应国家战略，全力参与基础设施领域投融资机制创新。普洛斯不动产投资信托基金(REIT)是中国首批基础设施公募REITs之一，也是上海证券交易所首支“仓储物流类”基础设施公募REIT。2023年6月，普洛斯REIT成为首批完成扩募的基础设施公募REITs之一。

2023年，普洛斯REIT主动把握新经济行业的需求，成功吸引生物医药、跨境电商、新能源相关企业入驻，租户结构更加多元化，集中度低、结构稳定，其中，普洛斯顺德物流园、普洛斯增城物流园、普洛斯江门鹤山物流园持续保持满租。

自上市以来，普洛斯REIT已进行7次分红，累计分配金额约7.67亿元，分红比例约占上市以来可供分配金额的100%，为投资人提供了长期、稳定的回报。

在新型工业化、新质生产力加速发展的背景下，普洛斯中国将继续凭借专业的资产投资和运营管理能力，持续打造物流及产业基础设施行业标杆，高效服务客户，为投资者创造长期价值。

三、零碳实践标杆，推动绿色未来

ESG理念在2004年由联合国全球契约组织(UNGC)首次提出，逐渐成为一种国际公认的企业可持续发展理念，是增强企业同各个利益相关方有效沟通的桥梁，正成为当今衡量企业价值的新型工具。其核心理念也与中国2030年“碳达峰”与2060年“碳中和”的目标高度契合。

上海普洛斯宝山物流园智慧零碳标杆

为物流和数据中心客户提供可再生能源的能力，是普洛斯中国的独特竞争力之一。普洛斯中国很早就将ESG理念贯穿于投资开发、建筑设计、施工建造、管理运营、再开发等资产全生命周期的各个环节，持续在园区推行智慧化、零碳化实践。

低碳道路上，能源转型势在必行。普洛斯中国在物流园及产业园加大清洁能源应用。例如，在园区部署屋顶光伏发电系统，配套储能设施、充换电基础设施等，让新能源成为园区的标配，助力节能减碳。同时，还通过应用节能环保技术、智慧化碳排放管理系统，打造智慧零碳解决方案等数智化手段，持续推动园区实现精细化运营、节能减排、降本增效。大力推广绿色租约，即与客户在园区租赁合同的基础上优化增加ESG相关条款，推动园区租户使用低能耗设备、采取节能举措，以更为绿色的方式高效运营。

在此基础上，普洛斯中国还启动全生命周期分析及建筑隐含碳计算，不断推动物流及产业基础设施零碳化。普洛斯中国资产平台还联合上海市建筑科学研究院完成了一项全生命周期建设隐含碳的研究。基于普洛斯中国建设完工的7个不同类型的物流园区建筑，涵盖不同地理位置、楼层、施工技术方案等因素，完成建设隐含碳的基本碳排放参数设置，并结合国际和国内规范要求制定了集团建筑隐含碳计算标准及方法学，提升隐含碳计算可比性。从2023年开始，普洛斯全球及中国的所有新建项目都将出具全生命周期隐含碳的数据报告，以便更精准地实现减碳目标。

在物流基础设施领域成功经验基础上，普洛斯中国在新能源领域业已建立起专业的团队，提供绿色能源从项目建设投产、资产运营管理到绿证交易等的一系列解决方案。结合科技赋能的智慧化、数字化资产运营管理以及新能源领域的产业生态优势，普洛斯中国携手客户及合作伙伴，加速产业脱碳转型，共同迈向“双碳”目标。

巴菲特有一句投资名言：诺亚不是在暴雨降临时才开始建造方舟的。

无数的著名老牌企业都是长期主义的坚守者，尽管它们对长期主义的定义和理解各有千秋，但无一例外都将长期主义作为价值观、方法论，并融入企业的经营与文化中。越是在经营困难、经济下行时期，越要坚持长期主义。

普洛斯中国始终坚持长期主义，深耕中国市场，以务实谦逊的态度做好经营和服务，以超越时间维度、同类竞争的维度看行业，抓住市场变化，找到新的增长点，以更大能级服务新经济产业发展。

2023年，普洛斯中国新开工面积超过了200万平方米，新交付面积超300万平方米。普洛斯对中国市场中长期前景持续看好，未来普洛斯在中国的资产管理规模还将不断扩大，资产管理运营的业务模式还将进一步发展。普洛斯中国将持续发挥专业化的产业服务优势，打造服务中国经济高质量发展的产业基础设施底盘，为经济转型升级增添强劲动力。

一、互联畅通的双循环

一直以来，普洛斯致力于将全球资本“引进来”。进入中国市场21年，普洛斯年均投资逾20亿美元。2023年，普洛斯及其管理基金对中国市场的新增资本额达30.3亿美元。

普洛斯充分利用国际视野和影响力，尤其是长期服务国际投资人的专业能力，成为全球专业机构投资人投资中国的桥梁和纽带，致力于搭建链接全球资本投资中国、增进沟通交流的平台。2023年10月，普洛斯旗下投资及资产管理平台普洛斯资本GCP在上海举办的普洛斯中国离岸基金投资人大会，汇聚了20多家海外投资机构，以及经济学者、行业专家、企业客户和普洛斯生态企业等近百位嘉宾，交流分享全球及中国宏观经济、中国物流行业趋势、ESG及智慧物流等投资人关心的议题。

同时，普洛斯的物流及产业基础设施遍及全球17个国家和地区，海外仓可协同面积超过3000万平方米。普洛斯在中东欧的波兰、捷克、斯洛伐克和匈牙利等共建“一带一路”国家管理和运营超过30处高品质物流仓储设施。普洛斯充分发挥全球基础设施网络和生态资源优势，帮助中国企业“走出去”。比如，普洛斯中国服务顺丰、遨森电商等中国跨境电商、物流供应链企业及品牌商，助力其拓展海外运营网络。

普洛斯德国汉堡物流园

通过隐山资本、母基金等私募股权投资平台，持续赋能被投企业发挥中国供应链优势，抓住全球市场的新机遇，加速中国商品、中国制造出海，实现国内国际更高质量的联通发展。

比如，隐山资本投资的振华重工所属Terminexus积极打造工业互联网专业平台，通过网络整合能力为全球用户提供完善高效的备件服务支持。Terminexus依托于覆盖全球主要港口的工业品云仓体系及智能仓储管理系统，构成全球工业品供应链的核心节点，为搭建全球工业品供应链体系奠定了基础条件，助力中国工业品出海。其港机数字化供应链业务已覆盖全球100多个国家和地区，进入59个共建“一带一路”国家，形成了较好的港口机械工业品行业生态和业务应用场景。

二、开放创新的新质解决方案

“在真实的生活中，战略其实是非常直截了当的，你选中一个努力的方向，然后不顾一切地实现它罢了。”被誉为“20世纪最佳经理人”的通用电气前首席执行官(CEO)杰克·韦尔奇如是说。

普洛斯中国抓住不确定中的“确定性”，20多年来专注于围绕供应链、大数据、新能源三大业务领域。对于已经证明成功的商业模式加大投入，持续强化核心竞争力。这样长期运营、为客户长期服务的模式，注定了普洛斯中国不是单打独斗，普洛斯中国“必须跟客户站在一起，必须和行业站在一起”。

普洛斯在构建引领和汇聚物流新模式和科技创新平台的进程中，始终以开放的姿态，分享内外部资源，积极打造领先的产业发展生态体系。

普洛斯中国通过举办创新加速营、拓展海纳创新联盟、就专业主题发布分享行业白皮书等形式展开多层次的赋能。2023年7月，普洛斯海纳开放创新中心举办的“创新引领运营智能化与绿色化”主题活动，有9家优秀初创企业分享了仓储数字孪生、柔性机器人、灵活供应链计划等技术方案。普洛斯已经成功举办两届创新加速营，共有20多家优质创新企业获得了由普洛斯牵头提供的资源支持，业务取得了长足的发展。秉持“海纳百川、开放共赢”的理念，未来普洛斯中国将继续发挥生态协同的优势，携手各方合作伙伴，驱动更前沿、更开放的创新。

不管是选址、资金的投入，还是做资源匹配和规划设计，普洛斯中国都根据合作伙伴不断变化的需要做好匹配，而这又要求普洛斯中国深入了解客户的发展战略和规划，不断地提升和建设自身。

致力于确保高标准的公司治理，是普洛斯中国一贯以来的追求。在道德规范与商业行为准则、信息安全、供应商管理方面加强落实并持续提升，在公司业绩、可持续发展和利益相关者之间取得平衡。

人才是公司建设的决定性因素，普洛斯中国将人才视为最重要的资产，致力于打造具有包容性和支持性的工作环境，与每一位团队成员携手前行，互相推动，共获成功。普洛斯中国在人才发展上持续投入，通过全方位的职业发展体系，为人才提供广阔的成长空间。不断推动组织创新，充分利用数字化创造更开放的、高效的工作环境，赋能人才发展，成就共同的事业。同时，为全社会可持续发展创造更大的价值，践行“信任、成长、创新、分享”的员工价值主张，全方位吸引和培养更多的优秀人才，聚成非凡。

在创造经济价值的同时，普洛斯中国亦注重践行企业社会责任，大力回馈社区。通过组织员工参与志愿服务，与学校合作开展公益社团课，持续增强与园区租户、周边居民的互动，为各地应急防灾贡献力量，共建美好和谐社区。

在进行城市更新项目设计及改造的过程中，普洛斯中国不仅提供了高标准基础设施和商业配套服务，还致力于塑造出一个舒适、人文、包容的园区环境。例如，普洛斯环普苏桐112国际科创园改造时，为入驻企业提供花园式低密度办公空间以及完善的商业配套设施，并设计了开放式的广场、露台、景观阳台和架空花园，为园区办公人群和周边社区居民提供了交流和休憩空间。普洛斯华成智能制造科技产业园通过上门走访问需，组织企业交流活动、落户政策答疑会、文体赛事等运营服务，搭建专业交流互动平台，营造了舒适和谐的园区环境。

携手员工、客户、投资人、各方合作伙伴，普洛斯中国打造开放共赢的创新大生态，充分发挥彼此的优势，并通过从中汲取企业长效发展的原动力。当客户群体越来越大、服务的客户门类越来越多后，鉴于客户的发展迭代，深度参与其中的普洛斯中国也在思考如何相应地迭代。长年积累下来，普洛斯中国对行业有了更深刻的理解，对于行业的理解和洞察力越来越强，从而更坚定地乘风破浪，行稳致远。

——专访普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪

《样本》：从供应链到大数据、新能源，普洛斯中国聚焦于新型基础设施，同时又积极探索新领域，普洛斯的发展逻辑是什么?

赵明琪：普洛斯创始时即立足物流及产业基础设施，围绕客户和产业需求，服务政府规划，做到行业领先。探索新的业务领域也是如此，在充分利用多年深耕市场累积的能力和专长基础上，积极服务客户和产业发展需求，支持政府规划落地。

选择进入数据中心领域，是因为该业务发展需要的资源和能力禀赋，包括来自电商行业的客户基础，甚至在投资人方面，投资机构中负责投资数据中心的团队等，都和物流基础设施业务有很大的重合。一个是数据的仓储计算，一个是货物的仓储配送，数据中心和仓储设施在投资管理和开发建设方面也有很多可以借鉴和利用的经验。把物流基础设施方面积累的经验和能力应用过来，我们已经具备很多在该业务领域取得成功的要素，很快就建立起数据中心业务领域的核心能力和市场地位。

我们开展新能源业务也是基于同样的逻辑，数据中心需要绿电支持，同时物流行业对于节能减排的需求也很大，从客户的需求出发，我们预见到能源转型带来的巨大需求，并且利用自身管理资产拥有的屋顶等资源的优势，从屋顶光伏切入，并在此基础上逐步进入集中式光伏、风电、储能、碳管理等领域，为“双碳”目标的实现贡献一分力量。

普洛斯深耕市场，洞察客户需求变化，始终依托核心竞争力在具有相对战略优势的基础上拓宽业务领域，并在该领域达到一定规模后深度投入、推动创新，驱动产业发展。

《样本》：作为“新基建” “新经济”领域资产管理行业头部，普洛斯是如何穿越经济周期的?请分享您的心得与经验。

赵明琪：普洛斯是专业的投资、资产管理和产业服务公司，穿越经济周期的秘诀，可以说首先是长期主义，找到不确定中的确定性，并且有战略定力聚焦、深耕。其次，我们在规模化的基础上形成了生态化的服务能力，很多时候能为客户提供独有的价值。

比如，面对经济发展的新阶段、区域经济新需求，以及不同产业客户的新迭代周期，我们面向客户的团队一直深入一线，紧跟市场，打造全方位的产业服务能力。不论客户群体是从传统的合同物流到快递快运，再到如今越来越多的跨境电商、生鲜冷链、新能源供应链企业，我们的服务能力从物流仓储空间租赁延伸到定制开发、科技运营服务，再到绿色建筑、碳排放和能源管理、新能源乃至绿证解决方案等，在不同维度和层次，均能通过不同的生态平台与客户展开深度合作，满足客户运营的全方位需求。

此外，普洛斯不单单是基础设施，旗下还有私募股权投资板块，参投了领先的物流公司及产业上下游相关领域，比如物流科技、中央厨房、生鲜冷链、跨境出海平台，等等。这些股权投资，让我们对所投企业或所处的赛道有更深入的理解，包括产业未来的方向、所处赛道的竞争格局等。这也有利于我们回过来持续思考和调整如何做选址、如何确定目标客户，对资产管理运营的未来趋势有更清晰的认识和预判。先人一步，才能跨越周期。

《样本》：在高速发展的过程中，普洛斯如何确保人才团队建设的速度和质量?

赵明琪：普洛斯吸引、支持并培养富有远见、擅长实践的行业专家，在供应链、大数据及新能源领域，从新型基础设施的投资管理到相关产业服务，普洛斯的人才发挥才华、收获成长、推进变革，致力于成就现代社会更高效的新经济。

人才是普洛斯最重要的资产。普洛斯为拥有实干精神、勇于开拓创新的人才提供前景广阔的职业发展平台与积极高效、富有活力的工作环境。

首先，我们有完善的培训体系，提供跨越不同业务平台的同事一起学习和分享的机会，在专业知识、职业技巧、管理能力等方面为人才提供全面的指导与助力。2023年，员工参与通用技能及领导力培训超1300人次，参与跨平台培训和分享活动超1.4万人次，内外部讲师达到50余人。普洛斯还广泛邀约商业领袖、权威专家、创业翘楚等各领域大咖，从自动驾驶技术到数字供应链趋势，从数字金融到科创孵化，助力普洛斯人提升深度专业能力，拓宽跨界创新视野。

其次，我们十分重视领导力培训，搭建了以管培生项目(MT)、高潜人才发展项目(HPT)和领导力发展项目(LDP)为核心的领导力梯队培训框架，关注员工在不同发展阶段的能力要求。通过课程学习、经营沙盘模拟、管理层战略研讨及外部优秀企业参访、研学等手段，提升员工战略规划能力、经营思维及领导力。

同样十分重要的是普洛斯提倡“相互成就、共同成长、共享成果”的文化。同事之间分享专长、传授经验，以及资深员工辅导、提携新同事的氛围浓厚，这也为新晋人才的高效发展、快速成长提供了优质的环境。普洛斯致力于打造学习型组织，助力人才成为终身学习者。

《样本》：普洛斯是怎样将可持续发展及ESG理念融入资产管理与运营的?

赵明琪：2023年，普洛斯ESG表现优秀，我们大力布局新能源，推进能源转型，助力客户和合作伙伴实现其环境承诺；推动行业和经济发展，成为支撑社区和社会实现美好愿景的中坚力量；依托产业底盘，以算力资源和绿色能源为核心要素，围绕行业洞察孵化和支持产业前沿技术突破和创新，促进新质生产力发展。

企业的ESG表现，不仅直接关系到自身的长期价值，更是其助力实现产业和经济、环境和社会可持续发展的关键。首先，ESG贯穿我们的业务决策流程，是市场拓展以及产品和服务创新过程中的重要考量因素。

举例来说，我们不断细化并扩充《普洛斯可持续资产手册》，在2023年还新发布了可持续采购政策、可持续开发指南、建筑全生命周期评估指南、EHS管理手册、园区绿色运营指南以及负责任投资政策，在ESG体系与政策管理方面持续更新并提升。该手册作为重要ESG指导文件，将ESG理念更明确、细分地贯彻到资产收购、开发、设计、采购、施工、运营、重建的全生命周期各环节，对管理过程中内部需采取的政策及措施进行阐述，提供可参考的行动指南。

其次，普洛斯致力于在ESG各个方面的实践上引领行业，承担起行业龙头企业的示范效应。比如，在零碳化方面，我们已经有了长期的实践，贯穿在资产投资、开发、建设、管理运营的全生命周期中。2023年，普洛斯全球启动了“净零碳”计划(NetZeroAmbi-tions)的制订工作，在智慧零碳资产运营的基础上，还开展资产全生命周期隐含碳研究，深入到建筑环节，力争更系统地减少新建项目的隐含碳排放。在中国，我们联合上海市建筑科学研究院开展了一项全生命周期(LCA)建设隐含碳的研究，完成了物流园区建设隐含碳的基本碳排放参数设置，制定了集团建筑隐含碳测算的方法论、计算标准和工具。同时，持续优化绿建认证内部流程，加强跨部门沟通，不断推进绿色建筑目标落实和提升。自2022年起，普洛斯中国100%的新建物流及产业基础设施将达到可持续建筑认证标准，并致力于获得最高等级绿色建筑认证。

更为重要的是，我们结合科技赋能的智慧化资产运营管理以及新能源领域的产业生态优势，携手客户、合作伙伴、产业链上下游，加速产业脱碳转型，共同迈向“双碳”目标。比如，推动和影响越来越多的租户签订绿色租约，在原有标准租赁条款上，优化增加ESG相关要求，包括建筑改造、日常运营、废弃物管理、设施设备使用等方面的环境指标，鼓励租户在日常运营中更加环保、注重健康安全、使用高效节能设施。截至2023年年底，普洛斯已与租户累计签署超过3500份绿色租约。此外，我们的风电项目成功申请绿色电力证书交易凭证，让一家头部汽车客户在其租赁的普洛斯仓库内运营实现2023年100%使用绿电。

基于清晰的ESG战略及落地实践，普洛斯在2023年获得了多项由权威机构、行业协会和重要媒体颁发的ESG认证及奖项，包括全球不动产可持续标准(GRESB)“绿色之星”认证、PERE全球大奖“亚洲最佳ESG机构”、彭博绿金(Bloomberg Green) 大中华区ESG50“年度受关注企业”、全球杰出雇主调研机构(Top Employer)“2024中国杰出雇主”认证等。

对于普洛斯来说，ESG不仅是我们遵循和贯彻的管理和运营原则，更是我们最为重视的商业准则，是普洛斯商业模式的核心。我们关注和服务客户、合作伙伴、投资人以及产业链条上各方的利益和目标，致力于推进“净零碳”，让社会和民生更和谐、更美好。